Új hozzászólás Aktív témák
-
attiati
veterán
tudnom kellene, de nem vagyok benne 100%-ra biztos
Változó kamatperiódusú hitelnél (legyen pl. 12hó) az induló hiteltörlesztőt adja meg minden kalkulátor, fix összegként kivetítve a teljes futamidőre (pl. 120 hó), de ez nem reális.
Tegyük fel, hogy 4% az induló kamatláb és a következők szerint változik a futamidő alatt.
1-36. hó = 4%
37-96. hó = 8%
97-120. hó = 5%A törlesztőrészletek újraszámításánál a 37. hónapban fennálló tőketartozás egy 84 hónapos futamidejű 8%-os hitellé változik, és a 97. hónapban fennálló tőketartozás egy 24 hónapos futamidejű 5%-ossá?
Magyarul a kalkulátorban ki kell számolni egy 84hónapos 8%-os hitel és egy 24 hónapos 5%-os hitel törlesztőjét kizárólag a mindenkori fennmaradó tőketartozásra vetítve és megkapom a jövőben várható törlesztőrészleteket?
[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
120 hónapos (10 éves) hitelnél
10 éves kam.per kamata legyen 6,8%
6 hónapos kam.per kamata: 4,3% (1,5% 6 hónapos bubor) + fix 2,8% spread))ha mondjuk 3 évig nem számítok a 6 hónapos bubor emelkedésére, akkor a 36. hónapig akkora összeg betörleszthető és a fennmaradó tőketartozás annyira lecsökkenthető, hogy utána 9,5%-os hitelkamat (6,7%-os bubor +2,8% spread) mellett jönne ki akkora törlesztőrészlet a 6 hónapos kamatperiódussal a hátralevő 84 hónapra (fennmaradó tőketartozásra), mint a futamidő elején 10 éves kamatperiódusra befixált 6,8%-os kamat mellett
Tény, hogy speciális hitel, mert a számlán tartott önerő folyamatos előtörlesztésként működik. De így elég hihetetlennek tűnik, hogy elegendő az első három évet kibekkelni alacsony kamatkörnyezet mellett és utána akár hirtelen 5,2%ponttal is emelkedhet a 6 hónapos bubor és ott maradhat a teljes hátralevő futamidőre, akkor is csak ugyanannyi lesz a hátralevő futamidőben a törlesztő, mintha az elején 10 évre befixálnám.
Valamit biztosan nem jól számolok. Biztos, hogy a kamatváltozáskor csak annyi történik, hogy a fennálló tőketartozást újraszámolják a megváltozott kamattal a hátralevő lerövidült futamidőre?
-
attiati
veterán
végigszámoltam az erste 6 hónapos és 10 éves kalkulátorával is, nem speciális előtörlesztős hitelre is
10 misi hitel 10 évre 10 éves kamatperiódussal 6,7% ügyleti kamat:
törlesztő végig fix: 114,568 ftugyanez a hitel 6 hónapos kamatperiódussal az alábbiak szerint:
1-35. hónapban az ügyleti kamat: 4,2% (1,5% bubor + 2,7% felár), törlesztő: 102,198
36-120. hónapig a 7,426,635 ft fennmaradó tőketartozásra az ügyleti kamat felmegy 7,7%-ra (5% bubor + 2,7% felár), és a törlesztőrészlet így lesz ugyanannyi, mint a fix 10 évesnél: 114,646 ft
Tehát 3,5% kamatemelést kibírt a hitel?De ha az első 36 hónapban megnyert alacsonyabb törlesztőt is elveszíthetem a hátralevő 84 hónapban
(36hó * 114,568-102,198 = 445,320 / 84 = 5301), akkor a hátralevő 84 hónapra a fix törlesztőhöz képest még 5300 ft-al magasabb 119,868 ft-os törlesztőt is bevállalhatok, hogy a teljes 10 éves futamidő alatt egálban legyen a változó 6 hónapos kamatozású hitel a fix 10 évessel.
Ez 9,12%-os ügyletkamatnál következik be (6,42% bubor + 2,7% felár), törlesztőrészlet: 119,940
Az egálhoz 4,92% kamatemelést kibírt.Ez így reális?
concret:: közben rájöttem, hogy a "speciális" hitelnél futamidő rövidítés is van, ami még jobban bonyolítja, és a hátralevő futamidőt a lerövidült futamidőre kell csökkenteni.
Ezért kiindultam a fenti alap hitelből (ott nincs előtörlesztés kavarás). Itt már nem annyira kedvező számok jöttek ki, de még így is jó, ha igaz.[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
válasz concret_hp #7063 üzenetére
Az árazás szerintem nincs fölé lőve (azon kívül, hogy nyugat eu bankrendszerhez képest magas a felár, de az talán érthető). A változó kamatozásút a mindenkor aktuális buborhoz árazzák, a fix 10 éveset pedig a kiinduló 10 éves hozamhoz. Vagy úgy érted, hogy az ügyfelek a futamidőt lövik túl hosszúra?
Az tudatosult bennem is, hogy a hosszúval biztosítást vesz az ember, és rosszul jár, ha nem következik be a káresemény (végül is ez a biztosítás lényege). De azt nem gondoltam végig, hogy ilyen jelentős káresemény bekövetkezésénél is egálban marad az ember biztosítás nélkül is.
Míg a biztosítás megkötésével a káresemény elmaradásakor már sehogy sem tud jól járni a fix 10 évessel.Persze számolni kell egy szélsőségesen rossz forgatókönyvet (pl. 2. évtől hirtelen 5%, 4. évtől hirtelen 10% és csak a 8. évtől jön le fokozatosan 5%-ra)
és egy reálisabb (de szintén pesszimista) forgatókönyvet (2-4. év között fokozatos kamatemelés 5%-ra, 4-6. év között 8% és 6. év után fokozatosan jön le 3%-ra)
Úgy látom, hogy az elején kell tartalékkal nekifutni és folyamatosan növelni azt. És ha elindulnak fel a kamatok, akkor csökkenteni a tőketartozást. (persze ott meg a feláldozott tartalék feláldozott betéti kamata is magas)
[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
válasz concret_hp #7065 üzenetére
10 éves kockázatmentes hozam: 2,92%
10 éves banki hitelkamatok: 5%-7% körül vannak
vagyis 2-4% a felár6 hónapos bubor 1,1%
6 hónapos kamatperiódusú hitele kamatfelára 2,5%-tól indul6 hónapos bevállalásával az a gond, hogy nyerő helyzetek közül a kamatcsökkentés kiesik, így az egyetlen nyerő szituáció a kamattartás. (leszámítva a negatív huf kamatot) Viszont felfelé elviekben korlátlan a kamatszint, így a bukó is.
-
attiati
veterán
válasz viharhozo #7067 üzenetére
felértékelődött a környék azóta
illetve ha cashflow alapon nézed, akkor 2500 ft/nm/hó bérleti díj / 630e/nm ár *12 = 4,76%/év.
Ez reális albérleti hozamnak tűnik és a havi albérleti díj is. (43nm lakás 107,5/hó).De a mellette levő épületben 500-550/nm-ért hirdetnek. Marinán is 630/nm közelében vannak. És azok nem kelnek el. Ezért nem értem én sem, hogy ezeket akkor miért vitték el. És az a szomorú, hogy 13. kerben nagyon sok jó telekre rátette a kezét a metrodom, valószínű hasonlóan drága árazással indulnak. És azokat a lakásokat már használtan sem fogják soha többet olcsóbban adni, mint a környező lakásokat.
Egyébként csak a legjobb adottságú lakásokat kapkodták el az elején.
Viszont a metrodom betartotta az ígéretét, és a első körök lefutása után feljebb vitte az árat.
Most az 1. emeleten levő lakás kerül annyiba, mint amennyiért eladták a 4.-en.
Másképpen írva 5%-ot drágítottak utána.#7068 Viharhozó: van erre a megoldásra egy speckó hitel a piacon és még előtörleszteni sem kell, éppen azt számolgatom. Ezzel a hitellel úgy tűnik, hogyha már az elején sok megtakarítás megmaradt, akkor érdemes befixálni 10 évre. Ha pedig csak a várható kamatemelés időpontjára lesz meg a tartalék, akkor a változó hitel a jó.
[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
válasz tkazmer #7073 üzenetére
Csak arra céloztam, hogy ha a befektetés egy része hitelből megy, akkor még mindig nem lehet a forrásköltségnél (önerő+hitel kamata) magasabb (adózott, amortizált, üresedéssel számolt) bérleti bevételt elérni.
Esetleg egy nagyon leharcolt lakásban el lehet érni 8-10% hozamot, de ott nagy a bérlő nemfizetési, rongálási kockázata és gyakran van bérlőváltás. Vagy airbnb-zéssel, de az meg szintén nagyon melós és szerintem 3-4db lakás kell hozzá, főállásban, üzletszerűen.
forrásköltségnél magasabb hozamot elérni bérletbe adással... ehhez két dolog kell szerintem
1. extrém olcsó a hitel (vagy nagyon magas önerő, de a magas önerő is inkább csak a bérlet kiváltáshoz elég, bérletbe adott befektetéshez nem. Más kérdés, hogy mégis sokan befektetnek 5%-os hozamért, valószínűleg önerőből.)
2. az adott befektetési eszköz tulajdonlását mindenki kerüli, ezért olcsón megvehető (cserébe magas a kockázat és nem likvid az eszköz). Vagy valamilyen állami korlátozás miatt nem elérhető mindenki számára, csak neked. Ez lenne a tuti biznisz.[ Szerkesztve ]
-
-
attiati
veterán
válasz Csabroncka #7097 üzenetére
Korábban az ingatlanfejlesztők akkor építettek, ha emelkedő árak voltak. Vagy fordítva: akkor emelkednek az árak, amikor fejlesztési ciklus kezdődik. Nem tudom melyik az ok és az okozat.
A mostani helyzet most annyiban torz, hogy valójában a fejlesztések megtérülése és a megfelelő profitráta megléte kell a fejlesztések beindulásához, és ezt most az áfacsökkentés önmagában elhozta.
1-2 éves távon emelkedést támogató tényezők: reálkereset növekedés, EU pályázati pénzek lehívásának begyorsítása, bp-i vizes eb, negatív reálkamat, (később egy esetleges olimpia).
Lassulást támogató tényezők: világgazdaság lassulása, kamatemelési ciklus, és millió más tényező.
Nem tudom eldönteni, hogy pl. a Balla ingatlaniroda folyamatos negatív véleménye a valós, vagy a többi szereplőé. Amiket figyelek eladó lakásokat, azt látom, hogy a max 10 éves lakásokat is olyan áron indítják az eladók, mint a teljesen újakat, aztán ha lejjebb jönnek, akkor azért sikerül eladni.
De megnőttek az értékesítési idők és elsősorban a jó adottságú lakások mennek el.A piac átlépett vagy kezd átlépni a befektetési célú, spekulatív, magas hozamú korai szakaszból az alacsonyabb hozamú, lakhatási célú, hitelből finanszírozott vásárlók piacává.
A többit meg majd eldöntik a külső, belső gazdasági tényezők.
-
attiati
veterán
válasz concret_hp #7118 üzenetére
13 misi / év / háromszázvalahány lakás
de ez a közös költség része, úgyhogy inkább nm alapon van
az a durva, hogy a szemétszállítás is 10 misi[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
válasz concret_hp #7122 üzenetére
rákérdezel a közös költségre, aztán ki is derült
egyébként több épület, több őr kell, úgyhogy nem ez a lényeg[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
El tudod magyarázni nekem az LTP áthidaló kölcsön működését? Ha igen, akkor nincs gond, és tudatos.
És egyébként is tényleg érdekel.Most végigfutottam és ha jól értem, akkor van egy megtakarítási szakasz, ami alatt a hitelből csak a kamatot fizeted, a tőkét nem. És van egy rendes hitelszakasz, aminek az elején betörlesztik a megtakarítási szakasz összegét. Ha ez így van, és jól gondolom, akkor egy ilyen hitelt jóval a lejárat előtt előtörleszteni szívás.
1. kérdés: Bele van számolva a képen látható törlesztőrészletekbe a támogatás?
2. kérdés: A már megkötött szerződésekre garantálja az állam, vagy bárki a támogatást a teljes futamidőre?A harmadik, de ez inkább tény: az ügyvédi díjat miért kellene bármelyik banknak is kifizetni? Annak semmi köze a hitelhez. Ha hitel nélkül veszel lakást, ott is van ügyvédi ktg.
4. Hány éves futamidejű lakáskassza megkötése mellett jöttek ki ezek a számok?
-
attiati
veterán
Nem a közjegyzőire gondolt, mert külön említi a kettőt.
tehát a fenti példa 10 éves lakáskassza konstrukció, és 10 évnyi áll.tám-ot tartalmaz?
és annyi az előnye, hogy futamidő felénél 10* 72e ft-ot betörleszt a tőketartozásba?vagy nem értem hogyan lesz 1,7 misivel olcsóbb a 20 év alatt visszafizetendő, mint a fix 20 éves hitel
-
attiati
veterán
válasz Kukipapa_rr #7151 üzenetére
legutóbb, mikor kérdeztem, akkor akár oda-vissza utalgatással is teljesülhet a 300k (azt nem tudom, hogy hány részletből kell), és nem kell munkabérből érkeznie. Azt sem tudom, hogy ezeket a feltételeket beleírják e a hitelszerződésbe.
Ha teljesíted a feltételt, akkor a fix 10 éves 4,99%-os ügyleti kamattal megy. Ha nem teljesíted, akkor csak abban a hónapban 5.99%. De utána újra lemegy 4.99%-ra, ha újra teljesíted. A kamatduplázás azért elég erős feltételezés. Egyébként úgy számolgattam, hogy egy átlagos nagyságú hitelösszegnél a 4,99% és az 5,99% között annyira kicsi a törlesztőrészletben a különbség, hogy a kedvezményes 4,99%-os feltételeinek teljesítése közben el is veszik az előny az utalási illeték + díj + drágább számlacsomag miatt (mert akkor ugye már odatelepszik az ember és az Uni lesz a fő számlavezetője). Még a 5,99% is jó ajánlat a piacon most. De szerintem rugalmasságban van ennél jobb ajánlat, ahogy számolgatom. Feltéve, hogy az ember 6 havi teljes kiadását megtartja aranytartaléknak, és közben is folyamatosan tesz félre valamit.
[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
igen, az tiszta, hogy bele kell írni, de a havi jóváírás egyéb feltétele nincs benne (munkabérből, hány részletben, stb...). De gondolom ha egyéb feltételt nem írtak bele, csak azt, hogy saját számlák közötti átvezetés nem lehet, akkor nem állhatnak elő egyéb feltétellel.
-
attiati
veterán
tudom, hogy nem adunk össze, de felskiccelve érdekelt, hogy honnan jön ki az 1,8 milliós különbség.
720e állami támogatás az rendben van, és hogy az állami támogatásból félidőben csökkentett tőketartozásnak is jelentős előnye van. De 1,8 misi nem jön ki sztem. Valami nem stimmel, hol a buktatója?
nyers számokkal én is megnézném szívesen, hogy
0-10 évig hitel ügyleti kamata
0-10 évig a funda kassza hozama
10-20 évig a hitel ügyleti kamataCsak a %-ok a fontosak, semmi más nem kell.
Vajon ott van a buktató, hogy a 20 év alatt jobbra jön ki az LTP-s hitel, de ha futamidő felénél megnézed a fennálló tőketartozást, akkor ott még rosszabbul áll az LTP, aztán onnan kezdi ledolgozni a hátrányát az olcsó hitel miatt? (bár azt sem értem, hogy 10 év múlva induló 10 éves hitelnek hogyan lehet 3,9%+1% a költsége)
vagy viharhozónak van igaza, és a kalkulációban nincs benne az LTP-be kötelezően befizetendő összeg, de az LTP előnyeit meg beleszámolják?! Ezt megírhatná valaki. Az úgy elég nagy trükk lenne
Viszont ha ez a kalkuláció igaz, akkor az LTP-be fizetendő összeg + LTPs hitel kamata összesen ugyanannyi félidőig, mint a banki 20 éves fix törlesztőrészlet. Viszont utána meg havi 16e-el kevesebb az LTPs konstrukció. Azért az úgy elég durva lenne. Főleg úgy, hogy a funda sem jut olcsóbban forráshoz, mint egy jelzálogban, így a hitelkamat valószínűleg ugyanannyi, csak az állami támogatás adja az előnyét, de annak is egy részét lenyúlja a funda, abban is biztos vagyok. Szóval hol a trükk?
[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
Nem ismerem a Fundamenta mérlegét, de valószínűleg dúskálnak a forrásban. De 20 évre akkor sem fog piaci hozamszint alatt hitelt kihelyezni.
15 éves hozam 3,25%
(20 éves nincs, de 3,75-4% körül lenne)
Erre jön rá a 2-3%pont marzs, hogy haszna is legyen.Még ha nem is szorul most forrásra a Fundamenta, akkor is oda kell figyelnie az eszköz-forrás lejárati szerkezetek összhangjára. Tehát rendelkeznie kell 20 év köröli lejáratú forrásokkal is, ha van 20 évre kihelyezett hitele. És vállaltként valamivel drágábban kap forrást, mint a kockázatmentes hozamszint.
Nehezen tudom elképzelni, hogy egy jelzáloglevelekkel finanszírozott jelzálogbanknál olcsóbb legyen.[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
tehát azt mondod, hogy teljesen reális az a kalkuláció, hogy ltp-s hitelnek 10 évig ugyanannyi az összes fizetendője (hitelestől, ltp-stől, mindenestől), mint a banki hitel fix törlesztője.
És a második 10 évben pedig kevesebb az ltp-s törlesztő, mint a banki hitelé? (7 milliós hitelnél kb 15e ft-tal)egyelőre nem vagyok képben ltp-vel, de bármelyik bank hitele betörleszthető egy ltp-vel az ltp futamidő végén?
Nem akarom ltp-vel kombinálni a hitelt, csak adott esetben elindítani mellette egy ltp-t.concret_hp: akkor nem láttad mi volt tavaly ilyenkor. Egyébként szerintem komolytalan érdeklődő, aki ír telefonálás helyett. Íratlan szabály, de e-mailező < telefonáló < személyes érdeklődő.
Muszáj többet tudnod már jó előre az épületről / lakásról / környékről, mint az ingatlanos (vagy akár a tulaj), különben megy a vetítés és nem tekintenek egyenlő félnek[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
válasz concret_hp #7165 üzenetére
online: hírlevélben feliratkozni legtalálóbb címszavakra, ami előfordul a hirdetésben
offline: tudod melyik 20 utca érdekel bp-en, leszűröd az épületeket tájolás / állapot alapján. És pár hétvégén át nyomni a csengőket. Ez az igazi versenyelőny.
De nem hiszem, hogy felújítandó kategóriában akkora verseny lenne, hogy erre szükség van.
Ennyire nehéz találni?[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
válasz concret_hp #7169 üzenetére
Fél, hogy elveszíti az üzletet, ha nem kizárólagos megbízást kötöttek. Mostanában sok olyat látok, hogy lakás elhelyezkedése: Angyalföld....
Sajnos a lakáskereséstől a megtalálásig is baromi hosszú az út. El se tudom képzelni, hogy helyismeret nélkül külföldön milyen nehéz lehet. -
attiati
veterán
válasz concret_hp #7171 üzenetére
üdv az ingatlankeresés labirintusában
-
attiati
veterán
Persze, 10 év múlva 10 éves hitel lehet jobb lesz, senki nem tudja. De a kérdés itt az, hogy itt és most kell meghozni a 20 éves döntést. És mindkét esetben most hozod meg. A banki hitel felvételével is meg lehet bánni 10 év múlva utólag, hogy biztos lett volna jobb döntés is.
Értem, hogy rugalmatlan az ltp-s hitel. De a banki hitelnél milyen rugalmasságod marad és hogyan oldod meg?
1. Felveszed változó kamatozással 20 évre a banki hitelt. Ha elindulnak felfelé a kamatok, akkor befixálod? (egy másik hitelre, kiváltással). De akkor már az elindult kamatoknál tudod befixálni a teljes hátralevő futamidőre.
+ hitelből hitel kiváltásnál 2,5% körüli költség biztosan lesz2. Felveszed most a 20 évre befixált bank hitelt. Aztán ha mégsem indulnak el a kamatok felfelé, akkor változó kamatozásúra cserélsz (hitelkiváltással, szintén 2,5% költséggel). (arról nem is beszélve, hogy pont a hitel elején rossz befixálni a 20 évet a magasabb kamattal, amit ráadásul a teljes tőkére vetít a bank)
Mennyivel több rugalmasságod van banki hitelnél, mint az ltp-s hitelnél?
concret_hp: ez egy standard jelzáloghiteles változatnak felel meg kb. De bármiben meg lehet egyezni. (ha jól emlékszem, akkor a földhivatlanál van egy max 6 hónapos korlát). Mondjuk az első hétben 30% sztem sok, 5-10% foglalót szoktak adni. Foglalóként nem is nagyon adhatsz át annyit. Ha meg nem foglalóként adod, akkor meg csak felesleges kockázat ennyivel előre átadni, mert csak egyszeresen jár vissza.
[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
válasz viharhozo #7187 üzenetére
Tudsz fixálni, hitelből hitelkiváltással (extra költségen). Csak értelmét nem látom, ezért sem értem, mire gondolt axioma:
"De ott legalabb akar bankon belul, akar mas banknal kivaltva lehetne korrigalni, ha erdemes. Az ltp-nel belul semmikepp, az elso 4 evben me'g egy dolog hogy nem lehet, de utana se hiszem hogy egyszeru menet."
-
attiati
veterán
pár szakirodalom
[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
válasz attiati #7198 üzenetére
ennek kapcsán:
Kiszámoltuk, mennyire érte meg lakást vennimondjuk sztem erős túlzás 1998-at kiindulási pontnak választani a lakás vs. bux vs. max összehasonlításra (is)
95ről 98ra: bux 7x-eződött kb, utána pangás
98-ban: lakásárak teljes mélyponton
96tól: infláció és alapkamat csökkenő pályára állt[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
válasz concret_hp #7184 üzenetére
nincs még korán az olimpia spekulációhoz?
-
attiati
veterán
mnb celjai es varakozasa. kivancsi leszek a jovo heten megjeleno ingatlanpiaci jelentesukre
Nagy Márton: A piac
túlszaladt, a
kamatcsökkentési
várakozások túlzók
voltak
2016. április 28. 08:10
További kis mértékű kamatcsökkentés
irányába mutatnak a folyamatok - mondta
Nagy Márton egy mai háttérbeszélgetésen.
Az MNB alelnöke szerint vannak túlzó
kamatvárakozások, amelyeket enyhíteni
kívánja a jegybank, erre utalt a kamatdöntés
indoklására kiadott keddi közlemény is.
Nem az ideális elérhető legalacsonyabb
kamatszintet kívánjuk elérni, hanem azt a
szintet keressük, amelyik alacsony, de a
policy horizonton (két évig) fenntartható.
Ennek oka, hogy a jegybank nem akar
csapkodni a kamatokkal, gyors
kamatemelésre kényszerülni. Már csak azért
sem, mert ez a változó kamatozású (BUBOR-
hoz kötött) hitelkamatok ingadozásához is
vezethet.
Így lehet, hogy a tartós kamatszint
időszakának elején a kívánatosnál kicsit
magasabb, később pedig kicsit alacsonyabb
lesz az alapkamat. Ez utóbbi szakaszt majd
a nem konvencionális eszközökkel lehet
áthidalni.
Nagy Márton megismételte korábbi
álláspontját: a fő kérdés, hogy lesz-e májusi
(harmadik), vagy esetleg júniusi (negyedik)
kamatcsökkentés. A alelnök személy szerint
nem szeretné, ha a lépésköz változna. (Ez
alapján 0,9% vagy 0,75% lehet a kamatpálya
alja.)
Nagy szerint ez nem egy "miniciklus", mert
azt nem a lépések száma határozza meg,
hanem az, hogy arányaiban mennyire
csökken a kamat.
A BUBOR-program május 2-án indul,
kötelező árjegyzés lesz 1 és 3 hónapon, a
limiteket a jegybank gyűjti, és figyeli, hogy a
bankok megfelelnek-e az árjegyzési
feltételeknek. Ettől a BUBOR elszakadhat az
alapkamattól, és piaci folyamatok fogják
mozgatni. Amennyiben szeptemberig nem éri
el azt a forgalmat és volatilitást, amit a
jegybank szeretne látni, akkor kötelező
forgalmat vezet be a jegybank, vagyis a
piacon nem csak árjegyzőkként, hanem
kötelező ügyletkötőkként is meg kellene
jelenniük a kereskedelmi bankoknak. Ma már
a BUBOR a legfontosabb referenciakamat, és
nagyon furcsa, hogy BUBOR-piac
gyakorlatilag nem létezik.
Nem hiszünk a cseh példában, nincs
árfolyamküszöb, és nem is juthatunk el
odáig.
A "currency cap" bevezetése a
jegybankmérleg felfúvódásához vezet, az
MNB céljai ezzel éppen ellentétesek.
Az inflációra ellentétes hatások hatnak. Az
áfacsökkentésen - másodkörös hatások
hiányában - át lehet nézni. A bérdinamikával
viszont "van egy problémánk", akár 5%-os is
lehet az idei versenyszektorbeli növekedés,
ami növeli az inflációs kockázatokat. A fő
inflációs mutatónál a "core" infáció
magasabb, mondta Nagy.
A költségvetéssel kapcsolatban Nagy felhívta
a figyelmet arra, hogy a növekedésért a
jegybank megtette, amit lehet, a jövő évi
lazább fiskális politika átveszi ezt az
ösztönző szerepet. Ha a fiskális politika laza,
a monetáris politikának nem kell "annyira
lazának" lenni.
Szeretnénk a piacot vezetni, és visszahúzni
a túlzó várakozásokat.
A hozamgörbe hosszú oldaláról a
bankrendszer lassan el fog tűnni, mert elég
állampapírt halmozott fel, a külföld egyedül
maradt - mondta Nagy, aki szerint ez
változást hoz a külső befektetők befektetési
politikájában. Ennek a forintra is hatása
lehet, a kamatgörbe pedig valamennyire
biztosan meredekebbé válik.
Nagy Márton szerint a forint stabil, a fiskális
politikában történt olyan változás, ami miatt
az a korábbi megállapítás, miszerint az
árfolyam szintje veszélyezteti az inflációs cél
elérését, megváltozott.
A Brexit kockázatát csökkenti a TTIP, az
európai-amerikai szabadkereskedelmi
megállapodás tető alá hozása.
Az önfinanszírozási program jövőjéről május
10-én dönt a monetáris tanács. Nagy Márton
elmondta, hogy a cél a külső sérülékenység
csökkentése, illetve a hozamgörbe hosszú
végének csökkentése volt. Mindkét cél
teljesült, ezért az IRS haszna már kisebb,
költsége pedig van. Az IRS kapcsán "silent
exit" volt, vagyis óvatosan elkezdte kivezetni
ezt az eszközt a piacról azzal, hogy a piaci
IRS kondíciókhoz közelített a jegybank, és a
kereskedelmi bankok egyre kevésbé vették
igénybe.
Az IRS állomány évről évre egyre kisebb lesz
és nem fogja terhelni a mérleget.
Hétfőn az MNB publikálni fog egy jelentést az
ingatlanpiacról, mivel ez egy nagyon fontos
szegmense a gazdaságnak a jelenlegi
alacsony kamatkörnyezetben.[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
Ezt most nem értem, vagy félreértek valamit, hogy ez miért újdonság és miért ment el mellette mindenki?
Már februárban erről cikkeztek, hogy az új társasházaknál gond lehet a csok igényléssel, mert csak a megépülés után, használatbavételi engedéllyel és alapító okirattal rendelkező ház alakulhat társasházzá.
És csak utána lehet rá csokot igényelni.Azt most nem tudom, hogy ehhez el kell adni az összes lakást?
Vagy mondjuk egy 150 lakásos társasháznál ha külföldön tartózkodik az egyik leendő tulaj, és addig nem tud megalakulni a társasház, amíg ő is alá nem ír mindent, addig a csok kérelmek lógni fognak a levegőben? -
attiati
veterán
"A lakás jellegéből, és elhelyezkedéséből adódóan is alkalmas:
- mindennapi életet élni
- befektetésnek (gyorsan kiadható albérletnek, akár RBNB-re)" -
attiati
veterán
válasz Gergello #7229 üzenetére
Eladáskor nincs illeték, csak a vételi-eladási érték különbözete után kell szja-t fizetned. Szerintem erre gondoltál.
Nem tudom hogyan kell kitölteni. De gondolom a vett 1/2 résznél tiszta sor, mert ismert a bekerülési érték.
Az ajándék 1/2 rész után meg van pár ilyen eset a neten.[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
válasz tkazmer #7233 üzenetére
lakni, kiadni?
Amit idén átadnak, de még nem adták el teljesen az főleg azt jelenti, hogy a leghátrányosabb adottságú lakások maradtak meg. És a fejlesztőnél nincs alkupozíciód sem, miközben sok újszerű lakást hirdetnek most a piacon.
talán ebben maradt valami
vagy ebbenitt van valami gyűjtemény
és itt isa kisebb (30 lakás alatti) társasházakat meg kutatni kell
találtam neked még egy ilyen összegyűjtött épülő projektes listát, de ez 2017-2018
[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
válasz concret_hp #7239 üzenetére
jaja
A cseh jegybank 2012 óta 0,05%-os jegybanki alapkamattal operál és folyamatosan EUR-t vesz, hogy ne erősödjön a korona.
egy ilyet találtam még:
a tendencia hasonló nálunk is, csak az emelkedés dinamikája volt erősebb -
attiati
veterán
válasz DarkByte #7256 üzenetére
Akkor nagyon kicentized a pénzügyeket, és maximalizálod a hitelt, ha a bank pl 20%-kal kevesebbre becsli a lakást, és már nem kapsz hitelt emiatt. Jó esetben ennyinek bele kell férni tartaléknak. Ráadásul a 20% már elég durva eltérés és talán jobb is akkor, ha nem tudod megvenni azt a túlértékelt lakást. Az sokkal inkább előfordulhat, hogy az adott ingatlant egyáltalán nem hitelezi a bank (szabályzatba ütközik, vájog ház, garázs, rossz településen van, stb...) Egyébként hacsak nincs nagyon nagy félreárazás (vagy egyértelmű túl-, vagy alulértékelésre utaló szándék, csalás), akkor a bankok el szokták fogadni az adásvételiben írt értéket.
Jövedelem oldalról meg elég sok bankban tudsz már előzetes hitelképesség vizsgálatot kérni, még mielőtt bármit csinálnál.[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
"A lakáshoz tartozik egy teremgarázs hely mely optimálisan, 1700000 Ft-ért megvásárolható."
Ráadásul ingatlanos írta. Napi szinten használt szakzsargon.
[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
válasz adalbert1 #7355 üzenetére
Szintén magam hirdetném, ízléses, előnyös fényképekkel, aztán a 10%-ot inkább a vevőnek adnám oda alkuként.
Aki figyelőlistán van az adott településre, az úgyis hívni fog az első hónapban, 2-3 hónap alatt odatalálnak az újonnan piacra lépő vevők is. Közben beengedném az ügyletbe azokat az ingatlanosokat, akikkel 0 kötelezettséget vállalok (szerződés legapróbb betűjét is megnézve, és a szerződésben hivatkozott szabályzatokat is). Közülük sok olyan van, aki a nagyobb hálózatokból kivált szabad ügynök, de mégis van hozzáférésük, kapcsolati tőkéjük a nagyokhoz.
Aztán újabb 2-3 hónap múlva meg értékelném a helyzetet, és a legvégén beengedném a nagy hálózatokat, akik nem csak felrakják ing.com-ra, hanem tényleg van náluk saját vevőlista.
De ehhez ráérős adásvétel kell, és ez nem egy 4-5 milliós ingatlanhoz való stratégia.
-
attiati
veterán
beszámolsz majd? kíváncsi vagyok
Sztem az élet-, és pénzügyi helyzethez leginkább passzoló hitelt kell felvenni.
Azt láttam, hogy nem lesz tökéletes egyik sem, mert nem lát az ember a jövőbe. Nem tudod, hogy eladod e a lakást rövid időn belül, fix vagy változó legyen, minél rugalmasabb akarsz lenni, vagy bevállalod a teljes kötöttséget. És ez a sok tényező csak azon felül van, ha végigszámoltad, hogy melyik éri meg a legjobban. És fogalma sincs az embernek az ingatlan árak alakulásárólMondjuk az albérleti díjnál a +30 nem tudom honnan jött. A rezsi az nem albérleti díj, hisz az a saját lakásnál is lesz. Ahogy a hitelnél sem költség a tőketörlesztő, csak a kamat.
-
attiati
veterán
pozitív hitelbírálathoz kell az adásvételi szerződés és az értékbecslés is
A pozitív hitelbírálat után elvileg a hitelszerződés aláírása jön. Az a kérdés, hogy a lakásbiztosítás megkötése beszúrható e a kettő közé. De ez miért fontos?
általában utolsó lépésként szokták megkötni, mikor már csak a folyósítani kell a hitelt
-
attiati
veterán
sima kalkulátorral ki tudod deríteni kapásból, hogy melyik banknál vagy jó annyi önerővel
hol kapsz 16-18 misiért 65nm-es lakást?
100nm családi ház kulcsrakészen kb 20-25 misi, attól függ, hogy fa, tégla, könnyűszerkezetes, stb..
Ezek az alap árak, alap burkolat, alap "kocka" forma, kevés boltívvel.(itt repkednek a +százezrek, milliók, ha jobb burkolatot, wc-t, nem faroslemez ajtót, jobb szigetelést, jobb fűtést szeretnél)
+ persze telek és közmű
[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
miért nem mész be abba bankba, olvasod át a hitelszerződését, használod a kalkulátorát?
elég fixnek tűnik akkor a konstrukcióilletve ha irreálisnak tartod az árakat, akkor miért gondolkodsz ingatlan vételen?
milyen eszköz áll rendelkezésedre, hogy eldöntsd, hogy a mostani ár a valós, vagy a tavaly őszi; és hogy most alul vagy felülértékelt? -
attiati
veterán
jah, mondjuk ez azért már erős
13 ker panel 35 nm 17 misi, ez 485 e/nm
még akkor is, ha kisebb lakásnál magasabb a nm árezeket kiveszik mostanában tényleg 100e/hó-ért?
[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
válasz Kephamos #7433 üzenetére
hát én előtte utánajárnék, hogy a fűtés és a be nem fejezett dolgok kiépítése a teljes épületben mennyibe kerül egy lakásra levetítve.
És gondolom abba az összes lakónak bele kell egyezni. Hogy lehet, hogy erre nem volt igény 8-10 év alatt sem? Honnan lehet az összes lakó beleegyezését megszerezni? Elég, ha közülük pár bajba került, vagy külföldön van évek óta.
Ráadásul hogy alakult meg így a társasház, ha nincs használatbavételi engedély?
Nincs is társasház? Közös képviselő?Mennyivel van piaci ár alatt %-ban?
-
attiati
veterán
válasz Kephamos #7442 üzenetére
első körben keresel egy jó ügyvédet és egy számodra minden szempontból megfelelő bankot és hitelterméket, függetlenül bármilyen lakástól
(minél több óhajod van, annál több bonyodalom jöhet)
hitelezés menetét pedig megtalálod a bankok honlapján is leírva
[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
Nézd meg egy telefon / számítógépvásárláson mennyit lehet kavarni, mire képbe kerülsz mindennel. Pedig az aprópénz és sokkal sablonosabb, jobban paraméterezhető egy lakásvételi helyzethez képest. Ott mindennel lehet kavarni, annyiféle élethelyzet van. Ezért írja index fórumon az egyik lakáshiteles banki ügyintéző teljes magabiztossággal, hogy nem fél attól, hogy elveszít az állását az automatizálás miatt, mert annyira összetett élethelyzeteket hoz a lakásvásárlás.
Az eladónak nem kell tudni, hogy te miből fizetsz. A szerződés aláírásával te kötelezettséget vállalsz a vételár határidőre történő kifizetésére. Ha nem tudod kifizetni, akkor elveszíted a foglalót (egyéb közös megegyezés hiányában).
Miért nem jó, ha tőled kapja az eladó, és nem az államtól?
Vagy itt most úgy érted, hogy neked duplán elő kell teremtened azt a pénzt, amíg az állam ki nem fizeti neked? Akkor itt te vársz a pénzre, és nem az eladó, mert addigra neked már ki kell fizetned, hisz addig nem kerül a nevedre az új lakás és addig az állam sem fizet neked. Nem?csok-hoz, szocpolhoz nem értek, de anno, mikor vettétek az előző kecót, akkor nem úgy volt, hogy csak utólag kaptad meg a szocpolt? Vagy akkoriban beleszámított a vételárba?
[ Szerkesztve ]
-
attiati
veterán
Ha szocpolos lakást eladsz és nem veszel belőle újra lakást, akkor vissza kellene fizetni a szocpolt?
A leírásod alapján nem világos nekem, hogy az eladó miért aggódik.
Addig nem kerülhet a nevedre a lakás és nem kerül le az ő nevéről, amíg ki nincs fizetve a teljes vételár. Olyan nem lehet, hogy már a neveden van a lakás, de ő nem kapta meg a pénzét.Az általad leírtak szerint pedig amíg nincs a neveden a lakás, addig nem fizeti vissza az állam a szocpolodat. (gondolom ők így vizsgálják és így látják garantáltnak, hogy ingatlan helyett ingatlan veszel, és már egy lezárt tranzakciót követően akarják csak kifizetni a pénzt).
Egyébként ha az állam menet közben az eladónak fizetne, és te még lakáshitel is felvennél, akkor az adásvétel melyik fázisában fizessen az állam? Ugye általában a bank is csak az utolsó fázisban száll be, mikor már csak ő van hátra, mert szeretné látni, hogy valóban végig fog futni az adásvétel, és már csak a bank pénze hiányzik (nem hiúsul meg önerő hiánya miatt, nem állnak el a felek menet közben stb...).Az állam akkor a bank előtt fizetne az eladónak? Mi van, ha mégsem folyósít a bank? Akkor szedje vissza a pénzt az állam egy harmadik féltől, akinek semmi köze a szocpolhoz?
Hogy érted, hogy anno annyival kevesebb hitelt kellett felvenni? A szocpollal kiváltott hitelrészt az eladó közvetlenül az államtól kapta meg?
[ Szerkesztve ]
Új hozzászólás Aktív témák
- Revolut
- Építő/felújító topik
- Motoros topic
- Azonnali informatikai kérdések órája
- Nyárköszöntő hardverszemle
- Luck Dragon: Asszociációs játék. :)
- AMD Ryzen 9 / 7 / 5 9***(X) "Zen 5" (AM5)
- Skoda, VW, Audi, Seat topik
- Samsung Galaxy A52s 5G - jó S-tehetség
- Xiaomi 13T és 13T Pro - nincs tétlenkedés
- További aktív témák...
Állásajánlatok
Cég: Ozeki Kft.
Város: Debrecen
Cég: Alpha Laptopszerviz Kft.
Város: Pécs